Что можно сделать с коммунальной квартирой?

Вот уже более 15 лет у меня постоянная московская прописка. И все эти годы я “живу” в коммунальной квартире, в комнате площадью 14,85 кв. м. в старом четырехэтажном кирпичном доме без лифта и мусоропровода, но и, слава Богу, без газовой колонки. Когда родился мой первый ребенок, я встала в очередь на получение отдельной квартиры.

Прошло несколько лет, и у меня родился второй ребенок. Конечно, теснота достигла предела. Мало того, соседи по коммуналке мне достались просто на редкость чудесные: справа — горький пьяница, слева — старая бабушка, которая через раз забывает спускать после себя воду в унитазе. 

В общем, я не смогла более оставаться в этой комнате и решила ее сдать. Сама же сняла отдельную квартиру. Далее я нашла желающих снимать мою комнату — в Москве достаточно много приезжих. Однако, когда я привела возможных квартиросъемщиков показывать им свою “жилплощадь”, соседи устроили мне настоящий скандал. 

“Мы не потерпим никаких квартирантов! — скандировали они. — Нам тут самим места мало, еще с кем-то ванну делить. И где гарантия, что эти твои квартиранты нас не обворуют и не зарежут ночью?! Если ты их поселишь сюда, мы тебе устроим “тёмную”! Мы тебя саму выселим вместе с твоими детьми. Вот напишем заявление в ЖЭК, что ты тут не живешь…” и т.д., и т.п.

Поэтому мой первый вопрос: Какие ограничения или условия закреплены законодательными актами по поводу съема (сдачи в аренду) комнат в коммуналках? Имею ли я вообще законное право сдать свою комнату?

Приблизительно четыре года назад первый этаж моего старого дома затопила вода из подвала. После чего всех жильцов этажа срочно переселили в новые квартиры в одном из спальных районов Москвы.

Эх! Как я тогда сожалела, что мой этаж третий ? Однако, после этого грандиозного потопа, упорно поползли слухи, что дом стал аварийным, и теперь очень скоро ВСЕХ оставшихся в 12 квартирах жильцов выселят в новостройки.

Слухи оказались правдивыми. Действительно РЭУ в 1995 году поставил наш дом и два соседних, таких же старых четырехэтажных дома под плановый снос. Всем пообещали, что к концу 1998 года нас ждёт переезд. Забрезжила надежда.

С двумя детьми мне светила большая двухкомнатная квартира. Но… кризис 17 августа случился в стране. В связи с чем, конечно, никакого новоселья не произошло и, по всей видимости, еще долго не предвидится.

Хотя мой дом все равно стоит в плане “под снос”. Таким образом, если я сейчас попытаюсь продать свою комнату (Кстати, сразу второй вопрос: А могу ли я вообще продать свою комнату, если там прописаны кроме меня двое моих несовершеннолетних детей?), то, возможно, я потеряю больше, чем найду через … интересно, сколько еще лет пройдет, пока дом снесут?

С другой стороны, эта комната на сегодня лишь статья моих расходов — квартплата и абонентская плата за телефон каждый месяц все равно капают. И сдать я ее не решилась после такой реакции соседей, пока не выясню все законы по этому поводу. Сама продолжаю жить в съемной квартире.

Что касается моей очереди на жилье, в которой я стою уже более 10 лет, — там тоже “глухо, как в танке”.

Таким образом, третий вопрос: Что же мне делать с моей коммуналкой?

Я как-то читала в журнале, что существует возможность купить новую квартиру (и сразу же в неё заселиться), внеся первый взнос в виде своей коммунальной жилплощади, а остальную сумму вносить ежемесячно на протяжении некоторого времени.

Причем, этот ежемесячный взнос, насколько я поняла, будет практически равен той сумме, что я сейчас плачу за съемную квартиру.

Четвертый вопрос: К кому и куда мне лучше обратиться, если такая возможность есть?

Заранее благодарю за консультацию.

Алиса.

Здравствуйте, Алиса!

Да, у Вас довольно безрадостная, но, к сожалению, типичная картина коммунального реализма наших дней. Как можно ее прокомментировать?

Наверно, если очень кратко, то основное разумное средство и лекарство – это время, которое здесь расставит все по местам, потому что любые поспешные действия приведут к бОльшим Вашим материальным потерям относительно тех возможных перспектив, которые смогут открыться, если все оставить сейчас без движения — продать комнату в ее теперешнем виде и ситуацией с соседями будет никогда не поздно.

Теперь по вопросам:

Комнату в коммунальной квартире можно сдать в поднаем с согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, согласия наймодателя — местных организаций, которым вверено управление домом — ст.76 Жилищного кодекса РСФСР (в редакции 1995 года), и с согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире (ст.77), а также, если нет “противопоказаний”, перечисленных в ст.77 “Условия, при которых сдача в поднаем не допускается”, например, если в квартире проживают лица, страдающие резкими формами хронических заболеваний, или если произойдет уменьшение нормы жилой площади на каждого проживающего до запредельной.

Конечно, можно, никого не спрашивая, вселить жильцов, обозначив их для соседей дальними родственниками, как это разрешено ст. 54 того же Кодекса, но при этом надо не забывать, что на основании этой же статьи и ст. 53, эти люди могут получить через совсем недолгое время те же права пользования помещением, что и прописанные (зарегистрированные) там, а признания этих прав они могут вполне законно требовать в суде. Надо ли это?

Продать комнату можно, вернее, в том юридическом виде, как она сейчас есть, ее можно обменять через любое отделение агентства “Мосжилсервис” (новое название старого обменного бюро, хотя почти ничего в процессе обменов государственными площадями не изменилось) на любую площадь большего метража, ну, например, на квартиру в Подмосковье, или другом городе, или на квартиру в Москве с доплатой.

Теоретически можно и просто продать комнату через обмен на подставную приватизированную площадь, но ни один здравомыслящий покупатель не купит комнату, пока не будет точно знать, куда поедут из нее дети, и где конкретно будут прописаны, иначе это будет его дамоклов меч на всю его жизнь в этой комнате.

Самый короткий ответ — если есть еще силы, терпение и возможность — не трогайте ее, это зернышко, которое, рано или поздно, но прорастет обязательно.

Сейчас много фирм предлагает такие услуги, но это почти всегда при ближайшем рассмотрении крайне невыгодно для покупателя:

• его площадь зачитывается по остаточной стоимости, т.е. как если бы он продавал ее на рынке по бросовой цене, потому что, реализовывая ее потом, фирма должна быть уверена, что она, как минимум, останется “при своих”, не говоря уж об обязательной в таких операциях прибыли;
• ему ставится нижний предел внесенной суммы не меньше 30% от полной;
• ежемесячный начисляемый процент, как правило, в несколько раз превышает средний банковский, под который средний обычный человек может взять кредит, потому что включает в себя риски, поручителей и т.д.

Поскольку из всего вышеперечисленного очевидно, что я не рекомендую такой вариант, то, соответственно, и не могу посоветовать конкретную фирму, но если все же возникнет желание поискать в этом направлении, потому что это видится наиболее перспективным вариантом среди прочих, то лучше работать с фирмами, имеющими риэлторские лицензии (это вообще), а применительно для данного случая — в договорах которых одной из сторон фигурирует и дает свои гарантии правительство Москвы, потому что гарантиями и их обеспечением разных ООО “Вася Пупкин и Ко” все уже сыты выше макушки.

Алиса, и еще я хочу извиниться, что не прибавил Вам, видимо, оптимизма, рассмотрев ситуацию, как она есть, но ведь в любом узле есть где-то ниточка, за которую можно дернуть и начать распутывать клубок из проблем.

Буду рад, если хоть в чем-то помог Вам.